집주인이 전세보증금 돌려주지 않을 때 절대하면 안되는 행동

최근 전세보증금을 집주인에게 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있다고 하는데요. 요즘 부동산 시장이 매매 물건들이 쌓이고 사고자 하는 매수세가 정말 바닥을 치고 있는데요.

미국 기준 금리가 조만간 인상될 거라는 예상도 나오면서 우리나라 금리도 인상되어 앞으로 이자부담이 커져 매수하기가 더 힘들어질 것이라 예상됩니다.

즉, 이 얘기를 말씀드린 이유는 지금 전세로 살고 계시는 상당수의 분들이 갭투자 물건에 살고 계시는 분들도 많으실 텐데요.

이런 갭투자 물건들이 매매시장에 나와서 거래가 안된다면 집주인은 전세금을 돌려주기가 힘들어지게 됩니다.

그런데 이 같은 일이 실제로 닥치게 되면 세입자는 당장 어떤 절차를 밟아야 하는지 몰라 당황하게 되는데요.

계약이 끝날 때 내가 낸 전세금을 지키려면 세입자 입장에서 절대로 하면 안 되는 행동들이 있습니다.

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전세보증금 관련 피해사례 패턴

전세 3억짜리 아파트에 계약 기간을 2년으로 해서 잘 살고 있다가 아이들 학교나 직장문제로 다른 지역으로 이사 가야 할 상황이 생긴다면 이때 계약 만기 2개월 전까지 집주인한테 연장을 하지 않는다는 계약 갱신 거절을 통지해야 합니다.

” 세입자는 주택임대차보호법상 법률로 정해진 갱신 거절을 했기 때문에 집주인 입장에서는 당연히 거절을 할 수 없습니다. “

그렇다면 집주인에게 전세금을 받지 못하는 상황들에 대한 사례를 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 대부분 아래와 비슷한 패턴으로 피해를 보고 있다고 합니다.

보통 이사할 때 전세금을 돌려받고 새 전셋집을 얻는 과정을 가정해보자면,

계약 만기일이 다가올 때 집주인에게 그날에 맞춰서 전세금을 돌려 달라고 말한 뒤 새 전셋집을 알아보고 계약금을 걸고 계약을 진행하게 될 텐데요.

계약 만기일 날, 짐 빼면서 기존 집주인에게 전세금 반환받고 이사 갈 집주인한테 전세 잔금 지급하면서 이사하게 됩니다.

그런데 계약 만료 당일날 집주인에게 전화했더니 집이 팔리지 않아 돈을 못 구하지 못했다며 우선 반절만 주고 나머지는 일주일 뒤에 준다며 차용증을 써줄 테니 걱정하지 말고 이사 가라며 황당한 소리를 합니다.

그런데 세입자는 이사 준비를 진행하고 있는데 생각지도 않는 상황에 머릿속이 복잡해져만 가는데요.

이사 갈 집주인에게는 상황 설명을 말했지만 칼같이 거절당하게 됩니다.

새로 이사 갈 집에 전세 잔금을 지급하지 못하면 계약금은 전부 몰수당하게 되니 대출도 받고 적금까지 깨 가며 없는 돈 끌어모아 잔금을 지급하고 이사를 가게 됩니다

일주일 뒤 기존 집주인에게 다시 연락을 했더니 이젠 전화도 받질 않습니다.

찝찝한 마음에 기존 집의 등기부등본을 떼어봤더니 내가 이사하는 날까지 깨끗했던 등기부가 갑자기 근처 당권 x억,압류 x억으로 설정되어있습니다.

결론부터 말씀드리자면 나중에 채권자들이 이 집을 경매에 넘겨서 누군가에게 낙찰되면 1순위는 근처당권 은행에서 배당받고 2순위 배당 금액은 채권자들이 받게 됩니다.

그런데 여기서 중요한 건 여러분의 전세보증금은 한 푼도 배당받지 못하게 됩니다.

내 전세보증금이 1순위가 되려면?

내 전세보증금이 1순위가 되려면 등기부상 다른 권리 없이 전입신고하고 점유 이사를 들어갈 경우 ‘대항력’이라는 게 생기게 됩니다.

여기서 대항력은 집이 경매로 넘어가서 전세보증금을 배당받지 못해도 ‘낙찰자’에게 내 보증금을 전부 돌려주기 전까지 집을 내주지 못한다고 큰소리 칠 수 있는 아주 강력한 힘입니다.

따라서 계약서에 확정일자까지 받으면 경매에서 순위대로 배당받을 수 있는 ‘우선 변제권’까지 생기는데 확정일자는 1순위든 후순위든 상관없이 받을 수 있습니다.

이전에 사례에서 전세보증금을 배당받지 못하고 날린 이유는 기존 집주인 말만 믿고 새집으로 전입신고를 해서 이사 가서 점유도 이전했기 때문에 대항력이 사라지고 우선변제권도 전부 없어지게 되는 것입니다.

즉. 전입과 점유 둘 중에 하나라도 빠진 상태에서 경매가 진행된다면 내 보증금을 전부 날리게 된다는 점 꼭 기억하셔야 합니다.

대처방안

따라서 계약 만기 시 같은 날 잔금을 진행할 때 기존 집주인이 전세보증금 반환을 안 해준다면 절대로 집주인 말만 믿고 이사를 가면 안 됩니다.

만약 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 상황이라면 기존 집에 짐을 전부 빼지 않고 일부만 남겨놓고 짐이 남아있는 사진도 한 장 찍어놓고 이사를 가시는 게 좋습니다.

그래야지만 나중에 문제가 생겼을 때 세입자가 계속 점유한 걸로 간주를 해서 대항력, 우선변제권 유지가 가능하게 됩니다.

또한 보증금을 반환받기 전에 전입신고를 다른 곳에서 전출하면 정말 큰일 날 수 있습니다.

다른 방법으로는 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 부득이하게 다른 곳으로 전입을 빼야 한다면 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청 후 전출을 하거나 짐을 전부 빼고 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지가 됩니다.

임차권 등기는 계약 기간 중에는 안되고 계약이 만료되면 임차인이 단독으로 법원에 신청이 가능하고 신청 후 대부분 한 달 안에 완료되게 됩니다.

또한, 신청만 했다고 바로 이사를 가시면 안 되고 등기부에 꼭 임차권이 설정된 걸 확인 후에 이사를 가시거나 전입을 빼야 한다는 점 꼭 참고하시길 바랍니다.